FAQ

원칙적으로 1주택자의 월세 소득은 비과세입니다. 단, 공시가 12억원을 초과하는 고가주택을 임대할 때와 국외주택을 임대할 때는 과세됩니다. 부부는 세대 단위가 아닌 개인 기준으로 주택 수를 산정하되, 공동소유 주택은 지분이 큰 사람의 것으로 봅니다.

없습니다. 2주택자의 전세 보증금에는 간주임대료가 과세되지 않습니다. 월세 수입만 과세 대상이므로 전세만 놓는다면 임대소득세는 0원입니다. 단 종합부동산세·재산세는 별개로 과세됩니다.

맞습니다. 간주임대료 공식의 첫 단계가 "보증금 합계 − 3억원"이라서 합계가 3억 이하면 과세분이 0원입니다. 또한 소형주택(공시가 2억 이하 + 전용 40㎡ 이하)은 주택 수 산정에서도 빠지므로, 소형주택 제외 후 2주택 이하가 되면 간주임대료 자체를 계산하지 않습니다.

임대 수입이 2천만원 이하여야 분리과세를 선택할 수 있습니다. 타 종합소득이 많아 이미 24% 이상 세율 구간이라면 분리과세 14%가 거의 항상 유리합니다. 반대로 근로·사업소득이 적은 은퇴자·전업 임대인은 종합과세가 오히려 유리할 수 있으므로 반드시 두 방식을 비교해 보세요.

세액만 보면 이득이지만 임대료 5% 상한·10년 임대 의무(장기)·표준임대차계약서·보증보험 가입 등 의무가 따라옵니다. 의무를 못 지키면 이미 감면받은 세액을 전부 추징당하고 과태료도 부과됩니다. 장기 보유 확신이 있을 때만 등록하세요.

조세특례제한법 제96조는 2025년 말까지 등록한 주택에 대해 감면을 적용하며, 이후에도 연장이 여러 차례 반복돼 왔습니다. 2026년 이후 신규 등록분은 개정안 공표 전에는 감면 대상이 되기 어려울 수 있으니, 신청 시점의 최신 세법을 반드시 확인하세요.

사업자등록을 하지 않고 임대하면 수입금액의 0.2%가 가산세로 부과됩니다(소득세법 제81조의12). 연 임대수입 2천만원이라면 연 4만원 수준이라 금액 자체는 크지 않습니다. 다만 체납·무신고가 겹치면 추가 가산세(무신고 20%·납부불성실 연 약 8%)가 곱절로 불어나니 신고는 반드시 해야 합니다.

주택임대소득 과세 주택 수는 원칙적으로 부부 합산입니다. 부부 각 1채씩 2주택이면 2주택자로 보아 월세 과세 대상이 됩니다. 단 상속·이혼 등 특수 상황은 별도 규정이 있어 세무 상담이 필요합니다.

공동소유 주택의 임대소득은 지분비율에 따라 각자의 수입으로 봅니다. 주택 수는 지분이 가장 큰 사람의 것으로 계산하지만, 30% 이상 지분을 가진 사람도 각자 1주택으로 보는 예외 규정이 있습니다. 본 계산기는 단순화 위해 지분을 반영하지 않으니 참고용으로만 사용하세요.

수령자가 개인인지 법인인지는 분리과세 선택과 무관합니다. 핵심 기준은 본인의 연간 주택임대 수입금액이 2천만원 이하인지 여부입니다. 다만 상가 임대나 오피스텔을 사무실로 임대하는 경우는 주택임대가 아니라 부동산임대업으로 별도 과세되므로 본 도구가 아닌 다른 계산이 필요합니다.

2,000만원 "이하"이므로 2천만원 정확히 수령하는 경우에도 분리과세를 선택할 수 있습니다. 2,000만원 초과(예: 2,000만 1원)부터 종합과세 강제입니다. 수입금액을 조정할 여지가 있다면 경계선을 넘지 않는 것이 유리할 수 있습니다.

임대사업자 등록 주택은 계약갱신 시 임대료를 5% 이내로만 올릴 수 있습니다. 5%를 초과하면 해당 주택이 감면 대상에서 탈락하고 이미 받은 감면세액은 환수됩니다. 의무 임대기간(단기 4년·장기 10년) 내내 지켜야 합니다.

실거주 중인 1주택을 부분 월세 임대하는 경우는 흔하지 않지만, 과세 원칙은 공시가 12억 초과 고가주택이라면 월세 수입에 과세됩니다. 실거주 여부와는 무관하게 "고가주택 임대수입"이라는 과세 요건만 보고 판단합니다.

(10억 − 3억) × 60% × 3.5% = 1,470만원이 연간 간주임대료입니다. 여기에 월세가 없다면 총 수입이 1,470만원이라 분리과세 선택 가능(수입 2천만원 이하). 분리과세 시 등록이면 세액 약 9만 8천원 수준, 미등록이면 약 50만원 수준입니다.

안 됩니다. 본 계산기는 공개된 세법의 일반 원칙을 단순화한 참고 모델입니다. 실제 신고 시에는 기준시가 확정치, 주택별 보유기간, 부부 합산, 소득공제 세부 내역, 특례 적용 가능 여부, 이미 받은 증여재산 등에 따라 세액이 크게 달라집니다. 반드시 세무사 또는 관할 세무서 민원실에 상담 후 신고하세요.