주택임대소득 과세 완전 가이드
업데이트 2026-04-19 · 일반 정보이며 세무 자문이 아닙니다.
1. 내가 과세 대상인지부터 판정
주택 임대소득은 주택 수와 임대 형태(월세 · 전세)에 따라 과세 여부가 달라집니다. 한 줄 요약은 다음과 같습니다.
- 1주택자: 월세를 받아도 대부분 비과세. 단 공시가 12억 초과 고가주택이거나 국외주택은 월세 수입에 과세됩니다.
- 2주택자: 월세 수입만 과세. 전세 보증금은 간주임대료 계산 대상이 아니라 과세되지 않습니다.
- 3주택 이상: 월세 + 간주임대료 모두 과세. 보증금 합계 3억 초과분에 대해 간주임대료가 계산됩니다.
2. 간주임대료 계산법 (3주택+)
전세 보증금에 대한 가상의 이자소득입니다. 시행령 제53조에 따라 매년 고시 이자율을 곱하며, 현재 3.5%가 적용됩니다.
간주임대료 = (보증금 합계 − 3억) × 60% × 3.5%
- 보증금 합계가 3억 이하면 0.
- 소형주택(공시가 2억 이하 + 전용면적 40㎡ 이하)은 주택 수·보증금 합산에서 모두 제외됩니다.
- 임대 보증금에서 발생한 실제 이자·배당은 차감하는 규정이 있으나 본 계산기는 단순화해 반영하지 않습니다.
3. 분리과세 (14% 단일세율)
주택임대 수입금액이 연 2,000만원 이하인 경우에 한해 분리과세를 선택할 수 있습니다. 종합소득에 합산되지 않고 단일 14% 세율로 과세됩니다.
과세표준 = 수입 − 필요경비 − 기본공제
- 등록 임대사업자: 필요경비 60% · 기본공제 400만원
- 미등록: 필요경비 50% · 기본공제 200만원 (단, 다른 종합 소득이 2천만원 이하일 때만 기본공제 적용)
예) 등록 임대사업자가 월세 연 1,800만원을 받는다면: 1,800 − 1,080(60%) − 400 = 320만원. 세액 320 × 14% = 44만 8천원 (지방세 포함 약 49만원).
4. 종합과세 (6~45% 누진)
임대소득(수입 − 필요경비)을 근로·사업·이자·배당 등 다른 종합소득과 합산한 뒤 소득공제를 차감하고 누진세율을 적용합니다. 이미 근로소득이 커서 38~45% 세율 구간에 있는 분은 종합과세가 매우 불리해집니다. 반대로 근로소득이 없는 전업 임대인·은퇴자는 종합과세가 오히려 유리할 수 있습니다.
누진세율(과세표준 기준):
- 1,400만원 이하 6%
- 1,400~5,000만원 15% (누진공제 126만)
- 5,000~8,800만원 24% (누진공제 576만)
- 8,800만~1억5천만 35% (누진공제 1,544만)
- 1억5천만~3억 38% (누진공제 1,994만)
- 3억~5억 40% (누진공제 2,594만)
- 5억~10억 42% (누진공제 3,594만)
- 10억 초과 45% (누진공제 6,594만)
5. 소형주택 임대사업자 세액감면 (조특법 제96조)
임대사업자로 등록하고 공시가 6억 이하 + 전용 85㎡ 이하인 주택을 임대하면 임대소득에 대한 세액을 일정 비율 감면받습니다.
| 구분 | 단기 (4년) | 장기 (8·10년) |
|---|---|---|
| 1호 임대 | 30% | 75% |
| 2호 이상 임대 | 20% | 50% |
단, 의무 임대기간 내 임대료를 5% 이상 인상하거나 임대차계약을 해지하면 이미 감면받은 세액이 추징됩니다. 장기임대는 10년 보장 의무가 크므로 가입 전 신중히 검토하세요.
6. 임대사업자 등록 vs 미등록 장단점
- 등록 장점: 분리과세 시 필요경비 60% · 기본공제 400만원 + 소형주택 세액감면(최대 75%). 취득세·재산세 감면 혜택도 존재.
- 등록 단점: 임대료 5% 상한, 10년(장기) 임대 의무, 표준임대차계약서 작성·보증보험 가입, 위반 시 과태료 3천만원 + 감면 추징.
- 미등록 시 가산세: 사업자 미등록 가산세 0.2%가 수입금액에 적용될 수 있습니다 (소득세법 제81조의12).
7. 분리 vs 종합 선택 체크리스트
- 수입금액이 2천만원을 넘는지 먼저 확인. 넘으면 분리과세 선택권이 사라져 종합과세 강제.
- 근로·사업 등 타 소득이 많은지. 종합소득이 이미 높은 세율 구간이면 분리과세 14%가 거의 항상 유리.
- 전업 임대 · 은퇴자는 소득공제를 크게 활용할 수 있으므로 종합과세가 유리할 수 있음. 본 계산기로 직접 비교.
- 소형주택 감면 자격을 충족하면 등록 임대사업자 + 분리과세 조합이 최저 부담.
8. 신고·납부 시기
주택임대소득은 매년 5월 종합소득세 신고 기간에 신고·납부합니다. 분리과세 신고도 이 기간에 함께 이루어집니다. 성실신고확인 대상자는 6월까지 신고 가능.